איך לקנות דירה מקבלן ולהשאר בחיים חלק א'

תכניות מכר והדמיות
תכניות המכר הצבעוניות וההדמיות שמציגים לכם במשרדי המכירות מטרתן היא למכור לכם חלום.
בשביל למכור לכם את החלום, נוטים בין היתר להקטין את הריהוט בתוכניות כדי שהדירה תראה יותר מרווחת.

בתכנית אדריכלית עליה אתם חותמים במעמד חתימת החוזה אסור ליזם לזייף במידות ולכן לא יופיעו בה סימונים של רהיטים.

לכן, בידקו טוב טוב מידות אמיתיות של רהיטים מול המידות המופיעות בתכניות מכר.קחו אתכם לפגישה סרגל קנה מידה ומידדו בעצמכם את גודל הרהיטים בתכנית. הגיעו מוכנים לפגישה עם מידות סטנדרטיות של רהיטים וכך תוכלו לשים לב שאם בתכנית מופיעה ספה בעומק 60 או 70 ס"מ מדובר בהטעיה מאחר ועומק ספה אמיתית נע בין 80-110 ס"מ.

בעיות בתכנית המכר:
פינת אוכל בשרטוט בגודל 180/80. במציאות השולחנות הרבה יותר גדולים.
ספה תלת מושבים בשרטוט בגודל 205/75. במציאות הספות הרבה יותר גדולות.
מיטות מסומנות לפי גודל מזרן. במציאות המיטות תופסות יותר מקום.

רכישת דירה חדשה "על הנייר" היא צעד מרגש. אולם רוב הרוכשים הטריים שלהם זו פעם ראשונה בהתמודדות עם קבלן ועם מחלקת שינויי דיירים אינם יודעים לפני הרכישה כמה התהליך באמת מורכב ואף יכול להיות מייגע במקרים מסוימים. לכן, כדי למנוע לכם הפתעות פחות נעימות הכנתי עבורכם רשימת טיפים חשובה שתעזור לכם בהתמודדות עם קניית דירה מקבלן. טיפים נבחרים לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה על הנייר:

תכנית אדריכלות קומתית
בקשו מהיזם לראות תכנית קומה. בתכנית מכר אתם רואים את מיקום החלונות בדירה אך לא רואים להיכן החלונות פונים. בפועל, אתם תופתעו כשתגלו פתאום שחלון חדר הילדים המקסים שתכננתם פונה בכלל למסתור כביסה חשוך ורועש או שפיר האשפה הקומתי צמוד לדירתכם.

אנשי מקצוע
שכרו עורך דין מטעמכם. עורך דין של היזם דואג לאינטרסים של היזם. הדבר היחידי שהוא עושה עבורכם הוא לרשום את הדירה על שמכם. שכרו עורך דין שעיקר עיסוקו הינו עסקאות נדל"ן שיבדוק את החוזה וישמור על האינטרסים שלכם. וודאו שיש לעורך הדין רקורד בדאגה לצרכים של לקוחות מול קבלנים. האם הוא מצליח לשנות חוזים של יזמים? האם הוא הגיע אי פעם למשפט עבור הלקוחות שלו? עלות זו זניחה בהתייחס לעלויות שמצפות לכם בהמשך.
התייעצו לפני רכישה עם מעצבת פנים. גם אם אינכם מעוניינים בשרות עיצובי מקיף, מעצבת פנים טובה תקרא את התכניות ואת המפרט הטכני ותסביר לכם על יתרונות וחסרונות הדירה והמפרט הטכני עוד לפני הרכישה. היא תמליץ לכם מה כדאי לדרוש מהיזם להוסיף לחוזה וקרוב לוודאי תחסוך לכם כסף רב ומפח נפש. בנוסף היא תתן לכם רשימת טיפים והמלצות לשינויים ושדרוגים בדירה.

על שרות פגישת יעוץ לקראת רכישת דירה מקבלן

מועד קניית הדירה ושלבי הבנייה
במידה ואתם רוכשים את הדירה "על הנייר" לאחר שהתחילו כבר עבודות הבנייה ואתם מעוניינים לבצע שינויים בדירה יש חשיבות רבה לקצב התקדמות הבניה ולקומה בה אתם רוכשים את הדירה. מרגע החתימה על החוזה ועד שתגישו את התכניות הסופיות ותסיימו עם בחירת המטבח והכלים הסניטרים – הקבלן עובד במרץ בבניין. במידה ותגישו שינויים לאחר שיצקו את תקרת הדירה שלכם כל שינויי החשמל יתומחרו "לאחר ביצוע" ועלות ביצוע השינויים תכפיל את עצמה.

היתכנות שינויים ועלותם
במידה וברצונכם לבצע שינויים בדירה בידקו מיקום קירות בטון ועמודים תומכים, אותם לא ניתן להזיז או לבטל. כמו כן בידקו מיקום קולטני אסלה - אין אפשרות למקם אסלה רחוק מהקולטן. דירשו מהקבלן לקבל מחירון שינויים של הפרויקט והעריכו את העלויות הנוספות אשר אתם חולמים לבצע.

תכנית לאחר שינויים. תכנון: יעל גרזון עיצוב פנים

תכנית מקור אדריכלית

על שרות חבילת יעוץ לאחר רכישת דירה מקבלן

מפרט טכני
קראו ובידקו טוב את המפרט הטכני. מה בעצם אתם מקבלים בתמורה למחיר הדירה? כל יזם יציע דברים אחרים במפרט הטכני. קבלן אחד יציע לכם פרקט בחדר שינה ואסלות תלויות, אבל הוא לא ייתן לכם מזגנים. אבל העלות של התקנת מזגנים והתקנת תקרת גבס גבוהה הרבה יותר מעלות של פרקט ואסלות תלויות. לכן בידקו מה אתם מקבלים וכמה כסף זה שווה לכם. בידקו מראש מה תצטרכו להוסיף ולשדרג ונסו לבדוק מה העלויות הנלוות. תזכרו תמיד – מה שלא כתוב במפרט הטכני – לא קיים. לא משנה כמה איש המכירות ינסה לשכנע אתכם. כל מה שמובטח בעל פה וכל מה שרשום על גבי תכניות המכירה לא רלוונטי. רק מה שרשום במפרט הטכני ובחוזה. זו כדאי להכנס יחד עם העורך דין המלווה שלכם למשא ומתן מול היזם על מנת לנסות לקבל ולשרג ללא עלות דברים אשר לא מופיעים במפרט הטכני וחשוב לכם לקבלם.

סטנדרט קבלן
כשמדברים על סטנדרט קבלן חשוב שתדעו שסטנדרט זה סטנדרט. אלא אם כן קניתם דירה בבניין יוקרה (ושילמתם בהתאם) – הסטנדרט הקבלני בכל מה שקשור לגמרים של הדירה (ארונות מטבח, שיש מטבח, ריצופים, חיפויים, כלים סניטרים, דלתות...) יהיה בדרך כלל בסיסי. המטבח יהיה דגם בסיסי עם 3 מגירות, ארון בילד אין וקלפה ויתנו לכם לבחור מתוך מבחר מצומצם של כ-5 גווני פורמייקה בסיסיים. כנ"ל לגבי שיש, ריצופים, חיפויים, כלים סניטרים, ברזים ודלתות – ברוב המקרים יתנו לך לבחור בין מספר דגמים מצומצם מתוך המבחר הבסיסי של הספק.

שדרוגים
כל אלמנט שתרצו לשדרג – יתומחר במחיר מחירון מלא, והזיכוי שתקבלו יהיה לפי עלות קבלנית מאוד נמוכה. במקרה של שדרוג ריצופים, חיפויים, כלים סניטרים וברזים – בנוסף על העלות הנוספת של הפריטים עצמם אותה תשלמו ישירות לספק עצמו תאלצו לשלם גם לקבלן עבור עבודה לא סטנדרטית.

מועד קבלת הדירה בפועל

מועד המסירה החוזי לא משקף את תאריך קבלת הדירה בפועל. זוהי ההתחייבות של היזם במעמד הרכישה לתאריך משוער למסירת הדירה. לפי החוק, לקבלן ניתנת האפשרות לאחר עד 60 יום במועד המסירה מבלי לפצות אתכם על האיחור. מעל 60 ימים הקבלן חייב לפצות אתכם על האיחור במסירה רטרואקטיבית מתאריך המסירה החוזי. יש קבלנים שעומדים בחוזה ומוסרים בזמן או לפני הזמן. ויש קבלנים שיאחרו בחודשים רבים ואף מעל שנה. במידה ואתם מוכרים דירה או מפנים דירה משכירות קחו בחשבון שאין לדעת מה יהיה התאריך הסופי בו תקבלו מפתחות לדירה.

הוצאות נוספות בקניית דירה מקבלן

שכ"ט לעו"ד מטעם הרוכש, מס רכישה, מדד תשומות הבניה, חיבור הדירה למוני חשמל, מים וגז, עלויות שינויים, שדרוגים ותוספות, בדק בית, נקיון...

איך לקנות דירה מקבלן ולהשאר בחיים חלק ב