איך לקנות דירה מקבלן ולהשאר בחיים חלק ב'

רכישת דירה חדשה "על הנייר" היא צעד מרגש. אולם רוב הרוכשים הטריים שלהם זו פעם ראשונה בהתמודדות עם קבלן ועם מחלקת שינויי דיירים אינם יודעים לפני הרכישה כמה התהליך באמת מורכב ואף יכול להיות מייגע במקרים מסוימים. במאמר הקודם התרכזנו במניעת התרחשויות לא נעימות לפני החתימה על החוזה עם היזם. במאמר זה נתמקד בהתנהלות מול מחלקת שינויי דיירים של הקבלן עצמו.

תיאום ציפיות: דייר-יזם–קבלן–ספק משנה
אחד הדברים שהכי חשוב להבין כשקונים דירה חדשה הוא שחתמתם חוזה עם יזם לקניית דירה עם מפרט טכני מסוים בתמורה ל- XXX ש"ח. במקביל אותו יזם חתם חוזה עם קבלן לבניית בניין שלם עם תמהיל דירות מסוים בעלות מפרט טכני זהה ותכנית ביצוע זהה בתמורה ל- YYY ש"ח. במשולש שנוצר, מערכת היחסים היא שהיזם מחויב לדייר לספק לו דירה סטנדרטית לפי תכנית ומפרט מכר והקבלן מחויב ליזם לספק בדירה כל מה שנמצא בתכנית ובמפרט המכר. אין למעשה שום התקשרות חוזית בין הקבלן המבצע לבין הדייר ולכן כל סעיף שלא נמצא בחוזה שלכם – הקבלן לא מחויב אליו. גם אם "היזם אמר" וגם אם "היזם הבטיח" – אם זה לא רשום בחוזה – הקבלן לא יבצע. בנוסף, הקבלן חותם חוזים עם ספקי הפרוייקט (מטבח, דלתות פנים, דלת כניסה, ריצופים חיפויים וסניטריה, מיזוג אוויר, אלומיניום וכו') ולפי החוזה שנחתם בין הקבלן לספקים הפריטים שנבחרו בתמורה ל- ZZZ ש"ח יינתנו לכם כ"סטנדרט".
לפיכך, עבור כל שינוי שתרצו לבצע והוא לא תחת החוזה הבסיסי בינכם לבין היזם או בין הקבלן לספק המשנה – תאלצו לשלם.

שינויים לפני ביצוע ללא תשלום
במידה ולא קיים בחוזה שלכם סעיף שאומר "שינוי מיקום קירות לפני ביצוע יבוצע ללא תוספת תשלום" או סעיף שאומר "שינוי מיקום נקודות חשמל לפני ביצוע יבוצע ללא תוספת תשלום" – אתם כנראה תשלמו על כל הזזה של כל קיר וכל נקודת חשמל.
שימו לב שבמידה ומצויין לכם בחוזה "שינוי מיקום קירות לפני ביצוע ללא תשלום" – סעיף זה מתייחס לקירות בלבד. אם על קיר זה יש מערכות חשמל/אינסטלציה/מיזוג אוויר/ספרינקלרים וכו' – אתם כנראה תאלצו לשלם על הזזתם. אם תבצעו נישות – תאלצו לשלם על הנישות גם אם מדובר באותו סך קירות שהזזתם.

אלמנטים שלא ניתנים לשינוי במסגרת דירת קבלן
* קווי מתאר חיצוניים של הדירה, לרבות מיקום חלונות, גודל חלונות, סוג וצבע אלומיניום.
* שינויים בקירות ממ"ד, קירות הדף, עמודים.
* קולטני ביוב.
* שטחים שמוגדרים כשטחי שרות: בדר"כ מתייחס למסתור כביסה, אך לעיתים גם חדר כביסה וחדר ארונות מוגדרים ע"י היזם כשטחי שרות (קשור לניצול זכויות הבנייה שלהם בשטח).

בדירה זו "גנבתי" 60 ס"מ מחדר ילדים עבור יצירת פינת עבודה בחלל ציבורי.
מאחר והשינויים בוצעו "על הנייר" לא נגבה כסף עבור "שינוי מיקום קיר".
כן נגבה כסף עבור עיבוד פינות נישה ועבור הזזת נקודות חשמל ותאורה.

האם מחלקת שינויי דיירים מספקת לי אדריכל/ית או מעצב/ת פנים מטעמה לתכנון הדירה?
לא. תפקידו של נציג מחלקת שינויי הדיירים הוא לייצג אותך הדייר מול הקבלן המבצע ולהעביר לקבלן את הבקשות שלך לשינויים, לתמחר ולגבות ממך כספים. אין מתפקידם לעצב את דירתך, לשרטט עבורך תכניות לביצוע ו/או לפקח על ביצוע השינויים בדירתך. לפגישה ראשונה עם מחלקת שינויי דיירים רצוי לבוא לאחר שביצעתם שיעורי בית. לשבת על תכניות הבינוי, החשמל, האינסטלציה. לקרוא את המפרט הטכני. לחשוב על העמדת הריהוט בדירה. במידה וברצונכם לבצע שינויים מעטים, הגיעו לפגישה עם רשימה. מומלץ ביותר להכין רשימה זו בשיתוף עם מעצבת פנים המתמחה בתכנון דירות קבלן שתייעץ לכם על דברים שכדאי לשנות ו/או להוסיף בדירה. הנציג יטמיע את השינויים שביקשתם בתכנית, יתמחר לכם את עלות השינויים ויגיש לכם לחתימה. אם ברצונכם לבצע שינויים נרחבים בדירה – תאלצו להגיש סט תוכניות עבודה מסודרות ועבור כך תצטרכו לפנות לאדריכל/ית או מעצב/ת פנים.

על שרות חבילת יעוץ לאחר רכישת דירה מקבלן

מחירון שינויי דיירים, מחירון זיכויים ומחירון דקל
מאחר וטרם חוקק חוק שמחייב את הקבלנים להצמד למחירון מסויים –כל קבלן רשאי לתמחר שינויים ותוספות כראות עיניו. החל מה-16.7.15 נכנס תיקון לחוק המכר (דירות) שמחייב את היזם לצרף במעמד הרכישה מחירון זיכויים עבור חומרי גמר בדירה (לדוגמא כמה זיכוי תקבלו על המטבח, השיש, הריצוף וכו') וגם מחייב את הקבלן לצרף מחירון עבור שינויים כגון הזזה והוספת נקודות חשמל, אינסטלציה וכו'.
אז מהו בעצם מחירון דקל? בדומה למחירון יצחק לוי למכוניות, מחירון דקל הינו אוגדן של מחירים מומלצים לתחום הבנייה. המחירון הינו בגדר המלצה בלבד ולא מחייב אף קבלן לתמחר לפיו. רוכשים רבים מבקשים לעגן בחוזה שמחירון השינויים של הקבלן יהיה לפי מחירון דקל, במחשבה שהמחירים יהיו זולים משמעותית. אולם, גם למחירון דקל יש תת מחירון בשם "מחירון דקל לשינויי דיירים" והמחירון הזה יותר יקר ממחירון דקל לשיפוצים. במידה ולא עיגנתם לחוזה שהשינויים והתוספות יתומחרו לפי מחירון דקל – הקבלן יכול לתמחר לפי ראות עיניו, אך עליו להעביר את המחירון לידי היזם שיצרפו למפרט הטכני בעת רכישת הדירה.

עמידה בלוחות זמנים
הזמן קצר והמלאכה מרובה. לרוב, בגלל חוסר זמן, אתם תזומנו למחלקת שינויי דיירים לפי קצב התקדמות הבניין. כלומר, אם קניתם דירה בקומה 15 ועכשיו הקבלן בקומה ראשונה, עליכם להבין שיש דירות רבות לפניכם בתור לפגישה. זה לא אומר שצריך לשבת בחיבוק ידיים, נסו לטפל בכל הדברים – לבחור מטבח, ריצופים, חיפויים, כלים סניטרים, דלתות. להתיעץ עם אנשי מקצוע – מעצב/ת פנים, איש מיזוג אוויר, חשמלאי... סגרו הכל לפני הפגישה עם מחלקת שינויי דיירים. כי ברגע שיקראו לכם לפגישה, תקבלו לוח זמנים צפוף ביותר לסגור הכל. קחו בחשבון שתהליך עם מעצב/ת פנים לוקח זמן – ורצוי מאוד להתחיל בהליך עוד לפני שאתם מקבלים דד ליין של חודש להגשת השינויים והתכניות. קחו לתשומת לבכם שברגע שיצקו כבר את תקרת הדירה – השינויים שלכם יתומחרו "לאחר ביצוע" וזוהי תוספת משמעותית לעלויות.

הוצאות נוספות שחשוב לדעת עליהן
מלבד העלויות שאתם כבר מוכנים אליהם, ייתכנו עלויות נוספות שנציג שינויי הדיירים יפיל עליכם. זה משתנה כמובן מפרוייקט לפרוייקט ומקבלן לקבלן. תוספות לדוגמא:

* פתיחת תיק שינויים.

* הצמדה למדד תשומות הבניה.

* עלות יועצים נילווים – חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר, ספרינקלרים – כ-2000 ש"ח לכל יועץ!
* הגדלת לוח חשמל.

* הגדלת מרכזית מים.

שדרוג מהסטנדרט
בבואכם לספקים השונים אתם תבינו שהמילה "שדרוג" לא באמת קיימת. כשרוכשים דירה מקבלן ולא רוצים להשאר עם הסטנדרט הקבלני אתם תקבלו "זיכוי" לפי מחירון קבלן (לדוגמא 40 ש"ח למ"ר ריצוף במקום 200 ש"ח מחיר המחירון שלו) ותקנו דגם אחר במחיר מלא. רמת ההנחה שתקבלו אצל הספקים תלויה בכושר ניהול המו"מ שלכם. אל תשכחו פרט חשוב: בבואכם לספק מטעם דירת קבלן אם לא תאהבו את מה שהקבלן בחר עבורכם אתם תאלצו לשדרג באותה חנות, גם אם המחיר למוצר עולה פי 3 מהזיכוי שקיבלתם. שימו לב שגמרים מסוימים כגון ריצופים, חיפויים, כלים סניטריים ודלתות אתם חייבים לשדרג אצל הספקים של הקבלן מאחר והם מותקנים במהלך הבנייה. מטבח ושיש ניתן לקבל זיכוי מהקבלן ולבצע באופן פרטי – אך רק לאחר קבלת מפתח. במקרים מסוימים זה יעלה לכם פחות כסף, אך זה אומר שאתם תאלצו לבצע גם שיש וגם חיפוי קיר באופן עצמאי לאחר הכניסה לדירה. לא לכולם זה מתאים מבחינת ההתעסקות, מבחינת העלויות הנוספות (עלות רצף, עלות אינסטלטור, עלות תיקוני צבע) ומבחינת הדחייה בכניסה לדירה.

בחדר שרותים זה בוצעו השדרוגים המבניים הבאים:
הזזת פתח דלת, שינוי כיוון פתיחת דלת, הזזת נקודת אינסטלציה לכיור,
הזזת נקודת מאור קירית, ביטול חלון (לחדר כביסה), בניית קיר לאסלה תלויה.
אצל ספק הקרמיקה והכלים הסניטריים בוצעו השדרוגים הבאים:
החלפת אסלת מונובלוק לאסלה תלויה, החלפת כיור, החלפת ברז,
החלפת ריצוף 33/33 לריצוף 60/60, החלפת חיפוי בקיר אסלה.
לאחר בחירת החומרים מחלקת שינויי דיירים הוסיפה חיובים נוספים:
שדרוג ריצוף, שדרוג חיפוי קיר (על החלק היחסי של קיר האסלה),
תוספת עבור חיפוי עד התקרה, התקנת אסלה תלויה.
לא בוצע חיוב עבור התקנת הכיור והברז מאחר והם הותקנו לאחר הכניסה לדירה ולאחר התקנת הנגרות.

למה אני משלם פעמיים?
כשאתם משדרגים מוצר אצל ספק אתם תאלצו לשלם פעמיים. פעם אחת אתם תשלמו לספק עצמו עבור המוצר (בקיזוז זיכוי קטן על הפריט הסטנדרטי) ופעם נוספת אתם תשלמו לקבלן על עבודה לא סטנדרטית.
מה זה אומר? שאם קיבלתם לדוגמא אפשרות לבחירת ריצוף מתוך 10 גוונים של ריצוף 60/60 ולא אהבתם אף אחד מהגוונים של הסטנדרט, אתם תקבלו מהספק זיכוי על הסטנדרט (נניח 40 ש"ח למ"ר) ותשלמו על האריחים החדשים (נניח 250 ש"ח למ"ר). בבואכם לקבלן הוא ידרוש מכם תוספת על ריצוף לא סטנדרטי.

במידה ולקחתם ריצוף מלוטש הוא יוסיף לכם עלות על כיסוי הריצוף בשכבת הגנה בזמן העבודות בבניין כדי שהריצוף לא יינזק. במידה ותירצו לרצף בצורה לא סטנדרטית (ריצוף אלכסון, ריצוף מדורג, ריצוף בגדלים שונים) – אתם תשלמו אפילו יותר. גם אם רק שדרגתם ברז – ברגע שהקבלן מתקין לכם את הברז – אתם תשלמו על התקנה לא סטנדרטית – או שתתקינו לבד לאחר קבלת מפתח.

מה הסיבות לתשלום עבור עבודה לא סטנדרטית לקבלן?
הסיבה העיקרית היא למעשה סוג של תשלום ביטוח לקבלן על המוצר. בקניית דירה מקבלן יש לכם בדק ואחריות על כל פריט בדירה. במידה והחלפתם ריצוף ויש נזילה מתחת לריצוף והקבלן צריך לפרק את הריצוף בכל הדירה ולהתקין חדש – הוא ישלם מכיסו על הריצוף החדש והוא מחויב לתת לכם את הריצוף היקר שקניתם, ולא את הריצוף הסטנדרטי (שעולה לו כאמור, כ-40 ש"ח למ"ר). סיבה נוספת היא שפועלים בדירת קבלן מקבלים את אותה הנחיה ליישום עבור כל הדירות. כל דירה שמחליפה את הסטנדרט יוצרת עיכוב. הרצף שמרצף עשרות דירות באופן זהה צריך לעצור ולבדוק איך הוא מרצף את הדירה שלכם. במידה והגדלתם ראש ונתתם תכנית ריצוף – הוא חייב להצמד לתכנית הריצוף. הוא צריך לוודא כמה פעמים איזה ריצוף/חיפוי שייך לאיזה חדר ועל איזה קיר. זה פתח לעיכוב בעבודה, זה פתח לטעויות – ועל זה הקבלן לוקח ממכם כסף.

פיקוחים באתר
כאמור, נציג שינויי הדיירים של הקבלן לא עובד עבורכם. הוא לא יפקח אחר העבודה בשטח. אם ביקשתם להוסיף 20 נקודות חשמל – אתם צריכים לוודא שהן בוצעו. אם נתתם תכנית פריסת קירות עם דקורים לחדרי רחצה – אתם צריכים להגיע ולוודא שהקירות חופו לפי התכנית. כמובן שאם לקחתם מעצבת פנים, היא תכלול פיקוחים לפי הצורך בדירה, תבדוק שהכל בוצע לפי התכניות ותוציא דו"ח ריג'קטים לכם ולקבלן. במקרים רבים – הפועלים לא נצמדים לתכניות. כבר היה לי פרוייקט שהקבלן לא נצמד לתכניות וסירב לתקן והיה לי פרוייקט שהקבלן תיקן גם 5 פעמים. הלחץ על הקבלן לביצוע התיקון לפי התכנית חייב לבוא מרוכש הדירה.