מה עדיף לי? דירה חדשה מקבלן או דירה יד 2?

רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר אותה נבצע בחיינו. נתקלנו לא מעט בשאלה "איזו דירה עדיף לקנות, יד שנייה או מקבלן?" אבל
אין לכך תשובה ודאית. יש יתרונות וחסרונות לכל אחת מהחלופות. רצוי לבחון כל דירה לגופה ולייצר סדר עדיפויות לפי האספקטים השונים.
במאמר זה נדגיש בפניכם את היתרונות והחסרונות של סוג הנכסים השונים.

אז מה למעשה היתרונות העיקריים של דירה חדשה מקבלן?

היתרון הראשון לטובת דירת קבלן הוא שהכל חדש. החל מחומרי הגמר – החל ממטבח וארונות אמבטיה, ריצוף, חיפוי, סניטריה, דלתות, אלומיניום, מזגנים וכו' ועד לרמת התשתיות – אינסטלציה, גז, חשמל וכו'. הסיכון לבלאי טבעי של חומרים בשנים הראשונות נמוך מאוד ביחס לדירות יד שניה, כשהותיקות יותר (דירות בנות 20 שנה ומעלה) כבר מצריכות שיפוץ מקיף.

אחריות. השנה הראשונה לאכלוס הנכס נקראת שנת בדק בה הקבלן מתקן ליקויים בדירה על חשבונו. לאחר שנת הבדק ישנן עוד מספר שנות אחריות לפי חוק לתיקון ליקויים בדירה על חשבון הקבן (מספר שנות האחריות תלוי בסוג הליקוי). דירות יד שניה בנות למעלה מ-7 שנים סיימו את שנות האחריות של הקבלן ואינכם יודעים אם הדיירים הקודמים פעלו לתיקון הליקויים.

עלות דירה חדשה על הנייר זולה יותר מעלות דירה יד 2 בעלת נתונים זהים באזור דומה. בנוסף, קניית דירה "על הנייר" לפני שהחלה הבנייה תחסוך לכם כסף רב. עליית הערך של דירה חדשה מקבלן מהירה וגבוהה הרבה יותר מאשר דירות יד שניה שאת עליית הערך הראשוני והמשמעותי עשה כבר המוכר. ככל שתבצעו עסקה מוקדם יותר – כך עליית הערך של הדירה תהיה גבוהה יותר. עם התקדמות קצב הבנייה מחיר הדירה כבר מתחיל לעלות. עלות רכישת דירה חדשה מקבלן לאחר אכלוס הבניין כבר גבוהה משמעותית מעלותה לפני קבלת היתר הבנייה, וזאת למרות שכבר לא ניתן לתכנן ולעצב אותה כרצונכם. דירות על הנייר בשכונות חדשות לחלוטין ישקפו עליית ערך גבוהה יותר מאשר דירות על הנייר בשכונות מאוכלסות.

כשקונים דירה מקבלן יש לנו אפשרויות בחירה מגוונות – ניתן לבחור פרוייקט לפי מיקומו של הבניין בשכונה, לפי טיפוס הדירה, גודל הדירה, קומה, כיווני אוויר וכו'.

כשאנחנו רוכשים דירה על הנייר אנחנו יכולים לתכנן את הדירה לפי הרצונות והצרכים שלנו ושל משפחתנו. ביכולתנו להזיז קירות, לשנות מיקום חדרים, להוסיף נקודות חשמל ותאורה וכו'. אנו גם יכולים להשפיע על עיצוב הפנים הראשוני של הדירה מבלי לצאת להרפתקאת שיפוץ עצמאית – ביכולתנו לבחור ארונות מטבח, שיש, דלתות, ריצוף, חיפויים, סניטריה ובמקרים מסוימים גם מזגנים – וכל זאת מבלי לבזבז ימי עבודה רבים על שיפוץ, תיאום אנשי מקצוע, הובלות, התקנות וכו'. וכמובן שעל כל זה יש לנו אחריות קבלן למקרים של תקלות.

בחדר זה הוקטנה נישה לארון בגדים על מנת להגדיל
את חדר הרחצה. בנישה הקטנה שנוצרה בחדר ילדים תוכננה ספריה כאשר הארון הועבר לקיר אחר.

חדר רחצה זה הוגדל על חשבון חדר ארונות.
העמוד באמצע הוא הקולטן ולא ניתן להזיזו.
בנישה שנוצרה בין הקולטן לקיר בוצעה יחידת מדפים.

חדר השינה הוקטן עבור יצירת ארון נוסף בפרוזדור.
שטח האחסון הנוסף משמעותי מאוד בדירות קטנות.

הדירות החדשות שנבנות היום הן בעלות סטנדרט גבוה והרבה יותר טוב משל דירות ישנות יותר. לדוגמא: ריצוף 80/80, אסלות תלויות, חלונות בידודיים, תריסים חשמליים, חשמל תלת פאזי, נקודות תקשורת בחדרים ודברים נוספים רבים. בנוסף יתרונות הבניה החדשה כוללים בין היתר בידוד טרמי ואקוסטי טוב יותר מאשר בדירות ישנות, ממ"ד, פיר אשפה, מערכות מורכבות למניעת התפשטות שריפות וכו'.

אולם, לקניית דירה מקבלן יש גם חסרונות רבים. נמנה גם אותם:

משך הזמן הארוך שעובר עד קבלת הדירה, בעיקר אם הדירה נקנתה על הנייר - עלול לקחת אפילו שנתיים ויותר. בנוסף, תאריך הכניסה לדירה לפי החוזה אינו מחייב. אינכם יודעים מתי בפועל תקבלו את הנכס. ישנם מקרים רבים של דירות קבלן שנמסרו באיחור רב של מספר חודשים ועד שנה ויותר. אולם, על תקופת האיחור אתם תקבלו פיצוי בגובה 150% משכר דירה של דירה זהה באזור. אומנם בקניית דירה יד שנייה לא בטוח שקבלת המפתח לדירה תהיה מיידית, אולם לרוב היא תהיה מהירה יותר מאשר בדירה חדשה מקבלן. בנוסף, ניתן לנהל מו"מ עם המוכר גם לגבי תאריך המסירה של הדירה, מה שלא ניתן לעשות עם דירה מקבלן.

לעלות הדירה מקבלן יש להוסיף עלויות נלוות נוספות אשר אינן קיימות ברכישת דירה מיד שנייה: מדד תשומות הבניה (במידה ובחרתם לא לשלם לקבלן את כל סכום הרכישה במועד החתימה על החוזה) ועלויות חיבור הדירה למוני חשמל, מים וגז.

יש לקחת בחשבון שבדירות קבלן כל שינוי או שדרוג מהסטנדרט יעלה לכם כסף – והרבה. קיימות דירות יד שניה חדשות יחסית אשר כבר הושקעו בהן כספים בשדרוג הסטנדרט הקבלני. בנוסף,ההתנהלות מול הקבלן ומול מחלקת שינויי דיירים יכולה להיות מאתגרת במקצת.

ברכישת דירה מקבלן אתם מחויבים לעבוד עם ספקים של הקבלן. במידה ולא אהבתם את מה שיש לספק להציע ואתם מעדיפים לרכוש אצל ספק אחר – לא ניתן לבצע זאת לפני קבלת מפתח (ואז אתם נאלצים להכנס להליך שיפוץ ומוותרים על האחריות של הקבלן). בשיפוץ דירה יד שנייה אתם יכולים לבחור עם אילו ספקים אתם רוצים לעבוד.

בדירות מקבלן עלולים לסרב לכם לגבי ביצוע עבודות מסוימות אשר בשיפוץ רגיל אין בעיה לבצע (לדוגמא – נישות, עבודות גבס, פינות בגרונג בחדרי רחצה, פנל שקוע וכו').

ברכישת דירה מקבלן לא ניתן לדעת מראש מה יהיו העלויות הנלוות לאחזקת הנכס: ארנונה, ועד בית, חברת ניהול וכו'.

ברכישת דירה מקבלן אתם חייבים לקחת בחשבון שבחודשים הראשונים לאכלוס הבניין יהיה אתר בניה. יהיה רעש, יהיו עבודות, תיקונים ושיפוצים. יכול להיות שהלובי לא יהיה מוכן בזמן ושלא תהיה לכם גינה. בנוסף, במידה ואתם קונים דירה בשכונה בה יש הרבה בניה חדשה – כל השכונה תתפקד כאתר בנייה. משאיות, לכלוך, מחסור במדרכות, חניה, גנים, מבני ציבור וחבלי לידה רבים המאפיינים שכונות בבניה חדשה. בשכונות ותיקות יותר השכונה כבר קיימת ומתפקדת והרבה יותר נעימה למחיה.

שילוב של איכות בניה נמוכה, תחלופה גבוהה של מנהלי עבודה ופועלים ותנודות של הקרקע – גורמים לכך שדירות חדשות סובלות מליקויים רבים החוזרים להופיע במשך חודשים רבים ואף שנים מקבלת הדירה. בין הליקויים השכיחים ביותר נמנים סדקים בקירות ובתקרות גבס ורטיבויות בקירות. על הליקויים הנ"ל אומנם יש אחריות והקבלן חייב לתקנם, אך העובדה שליקויים אלו יכולים לחזור שוב ושוב למרות שתוקנו גורמת לתסכול רב ולהפרעה בשגרת החיים (הצורך לקחת ימי חופש מהעבודה כדי להיות בבית בזמן שמתקנים את הליקויים). הליקויים האלו מופיעים בדרך כלל בשנים הראשונות לאכלוס הבניין, כך שגם אם קניתם דירה יד שניה בת פחות משבע שנים אתם עלולים לסבול מהתופעות הנ"ל.

בחדר רחצה זה בוצע שדרוג הרצפה לאריחים דמויי פרקט וקיר אחד חיפוי מאויר מיוחד. החיפוי הכללי, הכלים הסניטרים, הברזים והארון הושארו לפי הסטנדרט הקבלני מפאת תקציב.

ומה לגבי רכישת דירה יד שניה בבניין שעובר שיפוץ במסגרת תמ"א?

יש לזכור שאומנם שיפוץ הבניין והוספת ממ"ד, מרפסת ולובי מעוצב מעלים את שווי הדירה, אך הדירה עצמה עדיין ישנה ובעלת בלאי גבוה ותשתיות ישנות אשר יצריכו ביצוע שיפוץ (אם לא בוצע על ידי הדיירים הקודמים) בהקדם.

על מנת להשוות את השווי בין המפרט הטכני של דירה חדשה מקבלן לבין דירה כל כך ישנה יש לבצע שיפוץ מקיף מאוד בעלויות מאוד גבוהות. מבחינה כלכלית – לא בטוח שזה משתלם.

יש לקחת בחשבון שתוספת הממ"ד מבוצעת לפי תנאי השטח הקיים ובהתאם לגבולות המגרש הקיים. כלומר יכול להיות מצב שהוספת הממ"ד תהיה בהמשך לחדר קיים ועל מנת להפוך אותו לחדר עצמאי הדירה תיאלץ לעבור שיפוץ. ברוב המקרים דירה ישנה שעברה תמ"א תצטרך לעבור תכנון מחדש ומהפך שלם על מנת ליצור ממנה דירה נעימה ופונקציונלית שתתאים לצרכי הדיירים.

במידה ואתם רוכשים דירה לפני שיפוץ הבניין יש לקחת בחשבון שמגורים בבניין במהלך עבודות התמ"א אינם נעימים בלשון המעטה. מדובר בפגיעה קשה באיכות החיים במשך למעלה משנה.

במידה ואנחנו מדברים על דירה חדשה שנבנית בקומות העליונות של בניין שעובר תמ"א אנחנו נשארים עם חלק נכבד מהיתרונות והחסרונות של דירה חדשה מקבלן. אז מה בעצם ההבדל?

לרוב תקופת הבנייה תהיה קצרה יותר והקבלן יהיה גמיש יותר לשינויים בפרוייקט קטן של תמ"א מאשר בפרוייקט גדול של בניין חדש.

מאחר ותכנון הפנים של הדירות מושפע מהתכנון הקיים של הבניין - יש לבדוק היטב את התכנית שהקבלן מציע ולראות שהיא מתאימה לצרכים. במקרים רבים בתמ"א מדובר בדירות קטנות יותר מאשר בבניינים חדשים.

בניינים שעוברים תמ"א נמצאים בשכונות ישנות ומבוססות אשר עוברות מהפך. הבניינים משתדרגים אך יש לתת את הדעת לנושא החניה, הפקקים ומבני הציבור. כמה בניינים ברחוב ו/או בשכונה עתידים לעבור תמ"א? האם יש מספיק גני ילדים ובתי ספר לכמות האוכלוסיה שעתידה להתווסף?

לסיכום, בהחלטה כל כך משמעותיעת על רכישת דירה, יש לנתח את כל הגורמים הרלוונטיים שעשויים להשפיע על ההחלטה. יש להתחשב במפרט הקיים של הדירה, בעלויות נוספות של שדרוג ו/או שיפוץ, בתכנית הדירה ובפוטנציאל הגלום בה, בכיווני האוויר, במצב השכונה...